Diccionario de términos hipotecarios [part.1]

Si eres profesional hipotecario o estás iniciando en el mundo de las hipotecas, conocer todos los términos referentes dentro de este sector es esencial para tu trabajo diario.  Si por otra parte, eres un agente inmobiliario ¡continúa leyendo!. Ambas profesiones tienen varios comunes y comparten conceptos que tal vez no conocías.

Te compartimos los términos más importante.

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A

ABONO: Pago que se realiza a capital o en concepto de un servicio.

ACCIÓN HIPOTECARIA: Es el procedimiento ejecutivo con el cual se ordena la venta de un bien inmueble gravado con una hipoteca cuando el deudor no cumple con las obligaciones pactadas en la hipoteca.

ACREDITADO: Persona física a quien se le otorga un crédito individual para la adquisición de su vivienda.

ACREEDOR: En un préstamo, el acreedor será aquella figura que presta una cantidad de dinero con un objetivo predeterminado y que adquiere el derecho al cobro de la deuda en las condiciones establecidas como; plazo de tiempo, tasa de interés, entre otras.
En el caso de un préstamo hipotecario, la figura del acreedor es representada por las entidades financieras y bancarias, quienes cuentan con una serie de derechos en el caso de que haya incumplimiento de pago, entre ellos, el inicio de un proceso de acción hipotecaria contra el deudor.

ADJUDICACIÓN: La adjudicación refiere a un acto judicial que consiste en la atribución de una cosa (mueble o inmueble) a una persona a través de una subasta o licitación.

ADQUISICIÓN: Acto por el cual una persona incorpora un bien a su patrimonio.

AFORO: Porcentaje máximo de financiamiento con relación al valor del inmueble que se desea garantizar.

AMORTIZACIÓN:

La amortización hace referencia al pago de una parte o totalidad de una deuda adquirida con terceros. Se puede hablar también de plazo de amortización, que es el tiempo que transcurre desde que se formaliza el crédito con el notario hasta su fecha de finalización, es decir el tiempo fijado para la devolución del capital e intereses.

Existen dos variantes:
Amortización Parcial: ocurre cuando se decide adelantar el pago de una o varias cuotas, por ejemplo en un préstamo o crédito.
Amortización Total: ocurre cuando se desea finalizar anticipadamente la operación firmada, adelantando todo el capital pendiente más los intereses correspondientes. En un préstamo hipotecario este término hace referencia a la cancelación de la hipoteca, aspecto que suele generar una comisión. Cabe destacar que este concepto puede ser negociable con la entidad bancaria.

AMPLIACIÓN DE HIPOTECA: Este término hace referencia a cuando se desean realizar modificaciones a las condiciones firmadas en un préstamo hipotecario. Estos cambios pueden referirse al plazo o importe; se llevan a cabo mediante una novación hipotecaria, que también puede incluir cambios en el tipo de interés o diferencial aplicado.
Al tomar la decisión de ampliar una hipoteca, se debe tener en cuenta si la mejor opción es la novación o la subrogación

APERTURA DE CRÉDITO: Contrato en el que el banco se obliga a poner una cantidad de dinero a disposición del acreditado o cliente, quien debe restituir la cantidad que se disponga y a pagar los intereses, gestiones y comisiones estipulados.

APOYO INFONAVIT: Beneficio que tienen los derechohabientes del INFONAVIT de disponer aportaciones patronales (5% del saldo integrado) para adquirir una vivienda.

ARBITRAJE: Procedimiento cuyo objetivo es la resolución de conflictos entre dos partes, quienes se comprometen a asumir lo que el “árbitro determine”, obteniendo con ello una solución extrajudicial al problema.
Para que un conflicto sea solucionado mediante arbitraje, es necesario que la dos partes lo acepten. En caso de que alguna no esté de acuerdo, no es aplicable ya que es un sistema fuera de las obligaciones legales y su aceptación debe ser voluntaria.

AVAL: La garantía dentro de un préstamo hipotecario, refiere al instrumento que respalda el cumplimiento de pago por parte del deudor. Se designa a una persona denominada aval, quien adquiere el compromiso de pagar las cantidades adeudadas en caso de que el titular de la deuda (avalado) no lo haga.

AVAL BANCARIO: Ocurre cuando una entidad bancaria registra su firma en algún instrumento de deuda para responder por el pago en caso de que el cliente no lo haga. Con este compromiso, el banco se convierte en automático en una garantía.

AVALÚO: Informe realizado por una unidad de evaluación que determina el valor comercial de un bien inmueble.

AVERSIÓN DE RIESGO: Baja tolerancia al riesgo.

B

BANCO DE MÉXICO: Es la entidad que regula la actividad de todas las entidades financieras que existen en México. Se presenta de igual manera como responsable en la defensa de los derechos de aquello consumidores de productos bancarios.

BANCO O ENTIDAD BANCARIA: Es una institución financiera que se encarga de administrar el dinero que sus clientes dejan bajo su custodia. Estas instituciones utilizan los recursos para prestarlos a otros individuos o empresas, aplicando un tipo de interés determinado.

BENEFICIARIO: Persona o negocio a quien se le hace un pago o recibe algún beneficio por parte de la entidad financiera.

BIEN INMUEBLE: Toda edificación inmóvil utilizada para fines habitacionales.

BRÓKER: Agente autorizado para intermediar en la compraventa de activos financieros, por su intervención cobran una comisión explicitada previamente

BURÓ DE CRÉDITO: Organismo que almacena y actualiza registros de todas las personas que tienen o tuvieron una línea de crédito.

C

CADENA DE PERIODICIDAD: Se trata de la temporalidad con la que se modifica el tipo de interés en préstamos hipotecarios previamente formalizados a tipo variable, ya que al revisar los tipos de interés, indirectamente se genera un cambio en la cuota de amortización.

CAPACIDAD DE PAGO: Importe que el titular de un crédito puede depositar para el pago de amortizaciones en un crédito hipotecario. La capacidad de pago se determina por la cantidad que el titular de un crédito puede destinar al pago de amortizaciones de un crédito hipotecario.

CAPITAL: Es el importe nominal del crédito, excluyendo la parte relativa a los intereses. Dentro del capital hay que diferenciar:

Capital amortizado: aquellas partes del préstamo que ya se pagaron (sin intereses).

Capital pendiente: la parte del préstamo hipotecario que queda por pagar.

CARGAS: Cuando se quiere solicitar una hipoteca sobre una propiedad inmobiliaria, es fundamental conocer si al momento, esta tiene alguna carga. Para saberlo se debe acudir al Registro Público de la Propiedad y el Comercio, en donde se solicitará un Certificado de Libre Gravamen.
Puede ser que un bien inmueble en el que estemos interesados, ya tenga una primera hipoteca, o algún préstamo, crédito o deuda. Se dice que una propiedad está libre de cargas cuando se comprueba que no tiene ningún gravamen y que su titular es dueño sin restricción alguna.

CARGOS MORATORIOS: Comisión cargada en convenios de crédito, debido a pagos realizados después de la fecha de vencimiento.

CARTERA VENCIDA: Aquellos créditos cuyas mensualidades no han sido pagadas en los plazos pactados.

CASTRATO: Es el inventario público de bienes inmuebles urbanos, rurales y de características especiales de un país. Consiste en una serie de registros que muestran la extensión, el valor y la propiedad de la tierra.

CÉDULA CATASTRAL: Documento con el que se comprueba la información y las cláusulas con la que está registrado un predio ante el catastro.

CERTIFICADO REGISTRAL: Es un documento expedido por el Registro Público de la Propiedad y el Comercio en el que se expone la situación legal de una vivienda.

CHEQUE: Orden por escrito que le indica al banco pagar una cantidad específica a una persona o entidad específica. Debe estar fechado y firmado para ser válido.

COBERTURA: Es el valor del bien inmueble que se tiene en garantía, se caracteriza por estar dividido entre el saldo del préstamo el cual se expresa como un factor. Cuando este, es superior a uno, significa que nuestra garantía rebasa el valor del préstamo.

COLINDANCIA: Campos o edificios contiguos, fuera de los límites de la propiedad.

COMISIÓN DE APERTURA: Importe que se debe pagar al formalizar el préstamo hipotecario, para cubrir los gastos operativos (administrativos, informáticos y de gestión) que se derivan de la expedición del crédito. Es un pago único y por lo general corresponde a cierto porcentaje sobre el capital solicitado.
La comisión de apertura es un concepto negociable dentro de una hipoteca.

COMISIÓN DE CANCELACIÓN: Esta comisión hace referencia al coste cuando se decide cancelar el préstamo hipotecario. La comisión de cancelación suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se cancela.

COMISIÓN DE NOVACIÓN: Porcentaje que se negocia con el banco al momento de aperturar, previniendo con ello, que en un futuro se realice algún cambio en la hipoteca.

COMISIÓN DE SUBROGACIÓN: Porcentaje que el banco cobra en caso de que se registre un cambio de hipoteca hacia otra entidad bancaria que ofrezca condiciones distintas.

COMPRAVENTA: Contrato celebrado entre dos partes, en donde una de ellas cede los derechos de un bien a cambio de dinero.

CONCILIACIÓN: Proceso mediante el cual se compara el saldo de una cuenta con el saldo registrado en el estado de cuenta.

CONDICIONES DE HIPOTECA:  Suelen presentarse por escrito y reflejan las condiciones que el solicitante tendrá en función de la entidad bancaria a la que acuda. Deben aparecer los siguientes elementos constitutivos:

* Importe del préstamo hipotecario

* Tipos de interés

* Comisiones

* Plazo de amortización

* Importe de la cuota

CONDOMINIO: Situación en la que la dos o más personas comparten la propiedad de un bien.

CONDOMINIO HORIZONTAL: Inmuebles con construcción horizontal. En este caso el propietario tiene derecho exclusivo a usar y habitar la parte del terreno de la cual es propietario El condómino es titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.

CONDOMINIO MIXTO: Aquel formado por condominios verticales y horizontales.

CONDOMINIO VERTICAL: Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad.

CONJUNTO HABITACIONAL: Grupo de proyectos habitacionales ubicados en un mismo predio, el cual puede comprender diversas categorías de valor.

COOBLIGADO: Persona que de forma solidaria adquiere las mismas obligaciones que el solicitante del crédito, con la finalidad de incrementar la capacidad de pago del titular.

CAT:  EL Costo Anual Total es el costo anual total de financiamiento expresado en términos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos.

CRÉDITO HIPOTECARIO: También llamado préstamo hipotecario, es un contrato mediante el cual una entidad financiera concede una operación de financiación hipotecaria a una persona física o jurídica quienes podrán disponer de cantidades gradualmente según sus necesidades.
Una de las principales diferencias con respecto a un préstamo, puntualiza en que la cantidad cedida por un crédito hipotecario es fija y se produce en una entrega única por parte de la entidad bancaria. El titular del préstamo deberá devolver la cantidad en plazos y con una serie de condiciones pactadas.
Si el titular incumplió dicho contrato, la entidad podrá ejecutar el bien hipotecado ante un juez con el fin de cancelar la deuda.
Los créditos hipotecarios se formalizan mediante una escritura pública para posteriormente ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.

D

DEPRECIACIÓN: Pérdida de valor que cualquier bien registrar por características diversas.

DERECHOHABIENTE: Todo trabajador que cotiza con sus aportaciones dentro de instituciones como el INFONAVIT o FOVISSSTE.

DEUDOR: Persona titular de una obligación contraída con una entidad financiera o de tipo mercantil.

E

EMBARGO: Derecho legal de un acreedor para obtener el dinero que se le debe por medio de la venta forzada de la propiedad puesta en garantía. En un préstamo hipotecario, la garantía es la vivienda de la compraventa.

ENAJENACIÓN: Acción de tomar posesión de un bien o asumir la propiedad del inmueble dado la incapacidad de pago del deudor.

ENGANCHE: La suma de dinero que el comprador da al prestamista o al vendedor para poder adquirir un Bien inmueble. El balance del Precio de venta se considerará después en la Hipoteca.

EROGACIÓN: Se trata de un desembolso de dinero por un servicio recibido o un bien obtenido. Cuando un agente económico gasta, realiza una erogación, que puede ser indispensable o no.

ESCRITURA: Documento público de compraventa de un inmueble que hace referencia al contrato definitivo firmado ante notario. Con este documento se atribuye la propiedad del bien al comprador e incluye:

ESCRITURAR: Hacer constar un acto jurídico de compraventa por medio de una escritura notarial.

F

FIANZA: Cualquier garantía que se ofrece para asegurar el cumplimiento de una obligación financiera.
En un préstamo hipotecario, la fianza o aval es una garantía personal mediante la cual una persona asume el compromiso de responder al cumplimiento de una obligación en caso de que el deudor no lo haga.

FINANCIAMIENTO BANCARIO: Créditos, empréstitos y demás obligaciones, derivados de la adquisición de un crédito o cualquier otro documento que compromete un pago en plazos.

FLUCTUACIÓN DE PRECIOS: Variaciones anormales y/o excesivas en los precios, debido a noticias o condiciones relevantes en el ámbito económico, político o geográfico.

FOLLETO INFORMATIVO: Todas las entidades financieras tienen la obligación legal de poner a disposición de sus clientes folletos informativos con las características financieras de los préstamos hipotecarios. Estos folletos permiten comparar ofertas con mayor facilidad.

G

GARANTE HIPOTECARIO: Persona que, siendo dueño de una propiedad, la da en garantía para respaldar la falta de pago del acreditado.

GARANTÍA: Bien inmueble que asegura al acreedor el pago del crédito otorgado.

GARANTÍA DE HIPOTECA: Todos aquellos gastos asociados a la hipoteca, tales como; los gastos de constitución de la propia hipoteca (notaría, registro de la propiedad, gestoría, impuestos, etc.).

GASTOS NOTARIALES: Refieren a los honorarios, gastos y costos que se necesitaran para inscribir la garantía en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.

GESTORÍA: Una gestoría es una entidad especializada que se encarga de los trámites de las escrituras de compraventa, liquidación de impuestos y préstamo hipotecario hasta su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
Los gastos de gestoría en los que haya que incurrir, asociados a un préstamo hipotecario, son fiscalmente deducibles de la declaración de la renta.

GRAVAMEN: Se trata de una carga, una obligación, impuesto o tributo que se aplica a un inmueble. dentro de este existen tipos de gravamen, lo cual refiere a la tasa que se aplica a la base imponible que supone la cuota tributaria. Esta tasa puede ser fija o variable y se expresa mediante un porcentaje.

H

HIPOTECA: Contrato con el cual se toma un bien inmueble como garantía de un crédito. Dicho bien es propiedad del deudor en tanto cumpla con sus obligaciones. De lo contrario, el acreedor podrá vender el inmueble para cobrar el dinero prestado.
Las hipotecas se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.

HISTORIAL CREDITICIO: Informe emitido por una entidad especializada donde se detalla el historial de pagos e impagos de una persona. Es un instrumento utilizado por los bancos para evaluar la solvencia y capacidad de pago del solicitante de un préstamo, se trata de la suma de los antecedentes financieros de un consumidor.

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