Los principales elementos que conforman la operación de compra-venta hipotecaria son las bases del perfilamiento del cliente.
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Entre las características que existen para su perfil, encontramos las siguientes:
Edad: Es el parámetro que determina la viabilidad y vida máxima que puede tener un crédito. Los bancos consideran que la edad del cliente más el plazo del crédito no puede rebasar de los 74 años y 11 meses. Sin embargo, esta situación varía de banco a banco. Existen instituciones que permiten ser acreedores a un crédito hasta los 84 años y 11 meses.
Plazo de crédito: Es el tiempo contractual que otorga una hipoteca, siendo un factor muy importante ya que, a mayor plazo, menor pago mensual.
Aforo: Es el importe máximo del crédito bancario expresado en porcentaje, respecto del valor que resulta menor entre el avalúo comercial de bien y el precio pactado en el contrato de compraventa de tales bienes
Valor de la vivienda: Es el precio pactado entre las partes, generalmente está estipulado por el contrato de compra-venta y es un acuerdo de voluntades entre los firmantes. Este valor estipulado por el comprador y vendedor puede variar del valor comercial determinado por la Unidad Valuadora de la institución financiera que otorga el crédito, este valor comercial indica directamente el monto final del crédito y sus costos, esto independientemente del valor pactado en contra de la compra-venta.
Gastos notariales: Es la cantidad de dinero que tiene que desembolsar el solicitante ante la notaría. Los gastos están compuestos principalmente por Impuestos y derechos sobre la propiedad, así como los honorarios del notario. Los gastos notariales se calculan sobre el valor más alto del inmueble. En una compra-venta de vivienda se realizan 3 actos jurídicos:
- Traslado de Dominio, en donde la vivienda cambia de propietario ante el Registro Público de la Propiedad. Este acto es el que genera impuestos y es el mayor de los costos, se le conoce como ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) y varía de localidad en localidad.
- Contrato de Crédito o de Mutuo Acuerdo, en donde se determinan todas las condiciones financieras del crédito, entre la institución financiera y el acreditado.
- Contrato de Hipoteca, en donde la garantía de pago en caso de incumplimiento del crédito, es la vivienda.
Avalúo: Es el informe escrito por un experto calificado y certificado por la Tesorería Estatal que manifiesta una opinión acerca del valor comercial y vida útil remanente de una propiedad para que sea validado por el banco que otorga el crédito.
Comisión por apertura: Es la cantidad de dinero que cobra la institución financiera por el trámite de formalización del crédito hipotecario.
Estudio socioeconómico: Estipulado por algunas instituciones financieras (el costo del mismo será absorbido por el cliente). Sirve en aquellos casos en que el cliente no puede comprobar ingresos.
Valor Total de la Operación de Compra-Venta: Este monto es la suma del valor de la vivienda más los costos inherentes a la operación como son Gastos Notariales, Avalúo, Comisión de Apertura y estudio socioeconómico en caso de aplicar. Y sirve para determinar el monto con el que debe contar nuestro cliente para poder accesar al crédito.
Ahorro: Es la cantidad de dinero que tiene en su poder el comprador destinado a la operación de compra-venta y sus gastos asociados.
Enganche: Es la diferencia entre el crédito otorgado por el banco y el valor del inmueble. El cual debe ser liquidado por el cliente previo, durante o al finalizar la compra. Un principal motor de la demanda de créditos hipotecarios es el contar con mayor porcentaje de financiamiento y menores costos y comisiones iniciales. Sin embargo, la persona debe tener en consideración un ahorro previo para cubrir el enganche y los gastos iniciales (comisión de apertura, avalúo, impuestos, derechos, honorarios notariales, entre otros).
Para los cotizantes del Infonavit o Fovissste, el ahorro que se tiene en la Subcuenta de Vivienda, les permite potenciar su enganche e inclusive llegar a cubrir los gastos iniciales, pudiendo ser a través de los productos: Infonavit: Cofinavit y Fovissste: Alia2 / Respalda2
Cofinanciamiento: Este es un tipo de crédito donde se combina el préstamo de una entidad financiera privada (Banco o Sofom) y un organismo de gobierno (Infonavit o Fovissste) para aportar en conjunto los recursos para comprar una vivienda terminada. Es importante mencionar que los recursos provenientes de Fovissste o de Infonavit están formados por dos fuentes de recursos. El préstamo de la entidad (que es menor al préstamo de un crédito directo), más el ahorro formado en la subcuenta de vivienda a lo largo de la vida laboral del solicitante.
