Invertir en bienes raíces es una de las inversiones más seguras que puedes hacer en tu vida. Por un lado comienzas a formar tu patrimonio que con los años aumentará su plusvalía y por otra parte adquirir un inmueble también puede ser una excelente forma de generar ingresos extra. En esta ocasión te explicamos cómo calcular el ROI de una inversión inmobiliaria. Es importante aclarar que existen gastos que no están considerados en este retorno de inversión pero, que sí deberás tomar en cuenta para conocer si la inversión te conviene o no.
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ROI corresponde a las siglas en inglés de return on investment, es decir retorno de inversión y es utilizado en distintas industrias para conocer el beneficio o cantidad de dinero obtenido de una inversión. En bienes raíces se utiliza para conocer si la inversión en un inmueble es buena, esto sin importar con qué finalidad la adquieras, arrendarla, comprarla para revenderla... esta opción suele ser más utilizada en los inmuebles en preventa o bien si quieres comprar una casa para remodelarla y venderla, en cualquier caso es importante calcular el ROI.
Antes de intermediar la compraventa de un inmueble y calcular el ROI, ten especial cuidado en la ubicación y servicios con los que cuenta o contará, realiza una investigación para conocer el precio de las casas de alrededor, si la quieres rentar también es importante que conozcas los precios promedio o bien otra forma es rentarla es por cuartos, el tener conocimiento de estos precios te ayudará a una proyección de ROI más exacta.
Fórmula para calcular el ROI
Para calcular el porcentaje del ROI se requieren los siguientes datos:
- Enganche.
- Gastos que genere el inmueble.
- Flujo de efectivo que se obtendrá. Por ejemplo el pago de la renta o venta.
La siguiente fórmula tendrá algunas variaciones dependiendo del sector en el que se aplique.
- ROI= Ingresos - Inversión/ Inversión
- ROI= A la resta de los ingresos menos la inversión entre la inversión.
Por ejemplo para calcular el ROI en un inmueble que deseas remodelar debemos conocer el monto de la inversión para la remodelación y los ingresos anuales generados por la renta, es decir si rentamos en 5 mil pesos multiplicamos 5 mil por 12 que es el número de meses que tiene un año y posteriormente aplicamos la fórmula anterior.
Ejemplo:
- Ingresos anuales = 5,000 X 12 = 60,000
- ROI= 80,000 (inversión) - 60,000 = 20,000
- ROI = 20,000/80,00 = 0.25 x 100
- ROI = 25%
Es importante mencionar que el ROI de una propiedad en alquiler puede verse afectado por otros gastos como los de mantenimiento o servicios los cuales deberás incluirlos en el monto de la inversión. Otro factor a considerar en el cálculo del ROI es que estamos contemplando que el departamento o casa estará alquilado durante todo el año, cosa que no es realmente cierto por lo general cuando un inquilino tardará cierto tiempo en encontrar uno nuevo, por lo que te recomendamos calcular el ROI con solo el 70%, es decir realizar el cálculo de los meses por 7 u 8 meses y no por doce.
Si lo que deseas es vender o revender un inmueble debes considerar todos los gastos adicionales que se presentaron por ejemplo cuando vendemos una casa que hemos habitado durante varios años no contemplamos los gastos de mantenimiento ni remodelaciones que se realizaron a lo largo de los años, por lo que el ROI puede no ser tan preciso.
Un ROI se considera excelente cuando es igual o mayor al 10%, también hay que considerar si la propiedad que se está alquilando cuenta con un crédito hipotecario, de ser el caso considera lo siguiente:
Como regla general entre menos efectivo se pague por adelantado como enganche del inmueble es mayor el préstamo hipotecario, pero también el ROI, ya que su costo inicial es menor y por el contrario cuanto mayor sea el enganche menor será su ROI, por lo que la financiación te permite potenciar el ROI a corto plazo.
