El crédito hipotecario es un elemento clave en el desarrollo habitacional del país, no obstante, para llegar a tener la madurez actual, donde existen diversos tipos de productos hipotecarios enfocados a los diversos perfiles de los clientes, el sector ha atravesado por crisis y experiencias. Gracias a las cuales hoy contamos con un sistema hipotecario fuerte y resiliente ante las circunstancias económicas cambiantes del país. Si entre tus objetivos está convertirte en bróker hipotecario, conocer un poco el origen de las hipotecas en México contribuirá para incrementar tu conocimiento en ellas.
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Los créditos hipotecarios en México surgieron durante la segunda mitad del siglo XlX con los primeros bancos privados. El Banco de Londres fue la primera institución financiera en otorgar créditos hipotecarios en 1864. Poco después de su introducción, los créditos hipotecarios fueron suspendidos debido a la falta de regulación y a las leyes no contemplaban la garantía a favor del acreedor.
Tiempo después, en 1882, el Banco Internacional e Hipotecario abre sus puertas y fue el único banco dedicado a créditos sobre inmuebles durante 20 años.
En 1897 se publicó la Ley General de Instituciones de Crédito, la primera regulación específica para la banca. En ella se reconocen los tres tipos de instituciones de crédito:
- Bancos de Emisión
- Bancos Refaccionarios
- Bancos Hipotecarios
De la Fusión del Banco Nacional Mexicano y el Banco Mercantil Mexicano nace el Banco Nacional de México en 1884, que también ejercería algunas de las funciones de banco central hasta la creación del Banco de México en 1925. Cuando el sistema bancario porfirita se destruye, el país entra en un periodo de inestabilidad al que se sumaron la crisis del 1929 y las guerras mundiales.
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Época dorada de las hipotecas en México
Entre 1954 y 1970 tuvo lugar el llamado “Desarrollo Estabilizador”, el cual es la primera época dorada del crédito hipotecario en el país. La estabilidad económica, la baja inflación y el crecimiento del Producto Interno Bruto a un ritmo superior al de la población, hicieron posible tanto el crecimiento percápita como los salarios reales.
Gracias a lo anterior, el sector financiero experimento un gran progreso, donde además de una prudente política monetaria, el Banco de México implemento una política de Encaje Legal, la cual contribuyó a proporcionar el crédito no inflacionario a actividades prioritarias, tales como la vivienda.
Con la poderosa clase media, surgieron más instituciones financieras hipotecarias, las cuales fueron muy exitosas, llegando a colocar tasas fijas de 11% a plazos de 10 y 15 años, fondeadas por medio de la emisión de Células Hipotecarias. En 1963 el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) se constituye como un fideicomiso público del Banco de México, con financiamiento, garantías y un producto dirigido a las viviendas de interés social.
Crisis financiera
En 1992 se inicia la reprivatización de la banca y con ella el resurgimiento por el ímpetu de la colocación de créditos, entre ellos las hipotecas. Con perspectivas económicas optimistas surgieron los créditos hipotecarios de doble indexación o amortización negativa con tasa variable, referida a la TIIE o el CCP, pero el pago mensual indexado al salario mínimo.
En esta época el Buró de Crédito no existía y la comprobación de ingresos no era robusta, además la actividad valuatoria no estaba regulada y la competencia entre bancos era por la mensualidad más baja, sin importar que la deuda se incrementara durante los primeros años del crédito.
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Sin embargo, en diciembre de 1994, México entra a una crisis financiera y las tasas de interés se incrementaron de 9% a 60% lo que hizo impagables los créditos hipotecarios y en muchos casos la deuda llego a ser más grande que el valor de la vivienda hipotecada.
Meses más tarde, en 1995, el gobierno federal lanzo un programa para convertir los créditos de pesos a UDIS. Lo que llevó a los créditos a tener tasa real fija y plazos de hasta 30 años; no obstante, esta acción fue insuficiente, por lo que se lanzó un programa llamado Punto Final, el cual consistía en una quita condicionada al pago.
Los bancos y el gobierno a través del Fobaproa absorberían hasta el 50% del adeudo, siempre y cuando el acreditado firmara un pagar por el otro 50%. Se estima que alrededor del 70% de los acreditados que se unieron a este programa liquidaron sus deudas, pero a pesar de esto el sector colapsó y con él los precios de las casas, haciendo que muchas familias perdieron sus viviendas.
Los años siguientes hasta 1999 era casi imposible obtener un crédito hipotecario bancario y los pocos que colocaban provenían en su mayoría de individualizaciones de créditos puente que se originaron antes de la crisis. Así que los bancos se enfocaron en actividades como la reestructuración y cobranza.
Mientras los bancos quitaban sus unidades hipotecarias, surgieron las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) que cubrían el financiamiento de viviendas fondeadas por FOVI.
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Resurgimiento de las hipotecas
Durante el año 2000 las hipotecas en pesos vuelven a aparecer, en un principio con una tasa de interés fija del 19% durante los primeros tres años, para posteriormente pasar a una tasa variable. Con el tiempo el número de bancos con créditos hipotecarios fue aumentando, las tasas disminuyendo mientras que el aforo máximo se incrementó.
En este periodo también surgieron los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS) los cuales permitían la volatilización de los créditos hipotecarios, así como los seguros de vivienda. Autorizaron que hubiera hipotecas con 0% de enganche y los brókers hipotecarios se sumaron al mercado como un canal para la comercialización de hipotecas.
Desde entonces la colocación de créditos hipotecarios no ha dejado de crecer año con año hasta convertirse en uno de los productos de mayor competencia entre los bancos, aunque ahora la competencia se da entre las tasas de interés, la oferta del producto, así como el servicio y asesoría.
Hipotecas Subprime
En 2009 con la crisis financiera global originada en Estados Unidos, inició lo que ahora se conoce cómo las Hipotecas Subprime. Similar a la crisis de 1995 en México, la combinación de productos inadecuados con una casi nula comprobación de ingresos y políticas de crédito deficientes fueron lo que provocó el colapso del sector.
En México la crisis de 2009, provocó la desaparición de las bursatilizaciones de hipotecas y las Sofoles fueron las más perjudicadas. En la banca privada por su parte, solo se dio un incremento marginal a las tasas de interés y algunos ajustes menores a sus políticas de crédito.
Resiliencia del sector
La banca comercial se ha mostrado resiliente ante las catástrofes naturales tales como huracanes, terremotos, inundaciones y hasta la pandemia por Covid-19, donde las tasas de interés de los créditos hipotecarios disminuyeron a niveles sin precedentes y gracias a esto el sector creció y se fortaleció superando exitosamente la pandemia. Hoy, gracias a la participación de los brókers hipotecarios, se antepone el interés de los acreditados y la salud del mercado, brindando un servicio empático y de calidad.
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