Obtener el valor comercial de un bien inmueble es un proceso meticuloso, que debe cuidar el bienestar tanto de los ofertantes, como de los compradores y vendedores, sin importar el método que se utilice para su conseguirlo. El precio de una vivienda o de un inmueble, es una gran responsabilidad, como asesor inmobiliario en ocasiones tus clientes te pedirán ayuda para fijar el precio de su propiedad, y por esta razón en esta ocasión te diremos 3 métodos para el valor comercial de uno.
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Sin importar el tipo de método para definir el precio de una propiedad, este siempre va a depender de distintas variables que están ligadas a las condiciones físicas del inmueble como del mercado, entre las que destacamos:
- Condiciones físicas, el número de metros cuadrados de la propiedad, el área construida, los acabados, servicios, vida útil, etc.
- Uso del bien, es importante saber para qué será utilizado, es decir, si es con fines comerciales o residenciales.
- Nivel socioeconómico de la ubicación, este es un precio diferencial en relación con la dinámica del mercado.
- Tasa de oportunidad, está ligada al retorno de inversión por valorización de la propiedad en su venta futura o renta.
Tipos de métodos para asignar el valor a un inmueble
1 Estadístico gubernamental e índices de precios
Se refiere al uso de datos de los entes catastrales de cada país, en ellos se puede observar los precios de venta de cada tipo de inmueble. De acuerdo con el registro de cada país, es posible realizar análisis de precios por metro cuadrado dependiendo de la zona y tipo de inmueble como:
- Casas
- Edificios
- Locales
- Terrenos
- Oficinas
También puedes verificar el precio en los bancos nacionales y entidades crediticias, puedes guiarte por el monto de las hipotecas de inmuebles con características y ubicación similares.
2 Método del índice de Case Shiller
Se utiliza en inmuebles antiguos o usados y consiste en revisar el precio de venta del mismo inmueble en distintos periodos de tiempo, de esta manera se puede identificar las fluctuaciones presentadas a nivel individual y especifico del bien.
Este método se debe complementar con otros para su precisión, como el método de tasación de Jan de Haan, donde el precio se establece por los índices presentados por las autoridades estadísticas. O bien, también lo puedes complementar con el método de la estratificación, en el que se toma en cuenta una muestra de inmuebles en un determinado sector de mercado y de esta manera obtener un precio promedio de venta por metro cuadrado.
3 Metadatos y recursos digitales
De la misma forma que existen organismos dedicados al mercado de los bienes raíces, también existen plataformas que sirven para conocer la dinámica del mercado a nivel global y local, esto es gracias a la gran cantidad y calidad de los metadatos alojados en sus bases de datos.
Los datos que recopilan estas plataformas son los que arrojan los registros catastrales y entidades crediticias. También puedes realizar una investigación en diferentes portales inmobiliarios y buscar inmuebles similares dentro de la zona, esto te permitirá ahorrar tiempo y energía.
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Asignar un precio justo para o todos los involucrados en la transacción es clave para que el inmueble pueda venderse en poco tiempo, por otro lado, también pueden considerar el valor marcado en el avaluó catastral, este siempre se encuentra por debajo del precio comercial, sin embargo, puedes usarlo como primera referencia.
