Existen cuatro métodos valuatorios que ayudan a determinar el precio comercial de un inmueble o un terreno. Estos se utilizan dependiendo de la función de la tipología, es decir del tipo de suelo (urbano, rural o agrícola), necesidades de la tasación y características. El método residual estático es el más utilizado para el cálculo de plusvalía del suelo pero ¿qué es y cómo funciona? te invitamos a seguir leyendo.
También te puede interesar: 20 consejos para el profesional inmobiliario
El método residual es utilizado para solares edificados o no edificados, este método se divide en dos el estático y el dinámico cuya diferencia más significativa es el factor tiempo que en el método estático no se toma en cuenta y es este el que analizaremos. En el método residual estático es muy importante el concepto de potencial de desarrollo, que se refiere a las ventas que se esperan de un proyecto inmobiliario.
Este método se utiliza para terrenos en donde se pueda comenzar la edificación o bien la rehabilitación de una construcción. Lo primero que tenemos que tomar en cuenta es la reglamentación urbana con relación al uso del suelo, ya que en la reglamentación se determina el factor de edificabilidad que es la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en un terreno, esto ayuda a medir la productividad de un terreno ya sea para uso comercial, industrial o residencial.
Pasos para utilizar el método residual estático
- Calcular todos los gastos, costos de construcción, gastos necesarios y costos de comercialización.
- Calcular el valor de la venta del inmueble, esto es para la hipótesis del edificio terminado en la fecha de tasación.
- Fijar el margen de ganancia del promotor.
La fórmula para obtener el valor de un solar con el método residual estático es:
-
- F =VM x (1 - b) -costos - gastos
Donde:
-
- F = Valor del terreno o edificación a rehabilitar
- VM = Valor del inmueble en la hipótesis de la edificación terminada.
- b = Margen neto del promotor
Este método te permite conocer el máximo valor que puede tener un inmueble en construcción o en rehabilitación, este se incluyen los gastos de promoción considerando que el inmueble será vendido casi inmediatamente de lo contrario hay que utilizar el método residual dinámico en donde se consideran inmuebles que tardaran más en venderse.
Realizar este cálculo no es difícil, sin embargo si eres agente inmobiliario o quieres serlo es necesario que te capacites para conocer todos los detalles que debes considerar en el proceso de valoración de un inmueble o terreno.
