Como asesor inmobiliario o bróker hipotecario, conocer el cálculo de impuestos a pagar en la compraventa de inmuebles no es del todo tu responsabilidad; sin embargo, entender el proceso, le da valor agregado a tu servicio. Realizar el cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) no es sencillo, pero en esta edición del blog te decimos como hacerlo.
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La enajenación por bienes de inmuebles se encuentra dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren el pago de impuestos. Conoce a continuación los dos principales
Impuesto sobre la Renta (ISR)
El Impuesto Sobre la Renta que puede llegar a ser hasta del 35% del valor de la propiedad. No obstante, el pago de este impuesto se puede exentar bajo ciertas circunstancias, como que el precio del inmueble es menor o equivalente a 700 mil unidades de inversión (Udis) equivalentes a 4 millones 376 mil pesos aproximadamente.
Cabe señalar que únicamente se puede exentar este impuesto una vez cada tres años, siempre y cuando se tengan todos los documentos necesarios para comprobar los gastos.
Cómo se calcula el ISR
1. Primero debes calcular el gasto de la utilidad bruta restando al precio de venta el precio que el vendedor pago por la vivienda cuando esté la adquirió, el resultado es la utilidad bruta, aquí también se pueden tomar en cuenta los años transcurridos entre la compra y la venta de la propiedad.
2. Aplica las deducciones, a la utilidad bruta deberás deducir los gastos que se deriven de la venta de la vivienda, tales como honorarios, costos de publicidad, avalúo, remodelaciones y mejoras desde el momento de adquisición hasta el momento de la venta, gastos notariales y comisiones de intermediarios como asesores inmobiliarios. Podrás deducir todos estos gastos siempre y cunado cuentes con los documentos necesarios para comprobarlos.
3. Revisa las tablas de ISR en ellas se encuentran las tarifas actuales para el cálculo de este impuesto, en ellas podrás consultar el límite inferior, el límite superior, la cuota fija y el porcentaje para aplicarse sobre el excedente del límite inferior.
El cálculo se debe realizar con base a la utilidad bruta que genero la transacción, recuerda que la persona que vende es la encargada de realizar este pago y que puede llegar a ser hasta del 35%.
Cómo se calcula el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El pago de este impuesto es uno de los gastos iniciales al adquirir una propiedad. Debe ser cubierto por el comprador y se calcula con una fórmula con base en el valor más alto acordado entre el vendedor y el comprador, el avaluó comercial o el resultado del dictamen técnico y el avalúo catastral, este lo puedes encontrar en la boleta predial.
Fórmula para calcular el Impuesto por Traslado de Dominio (ISAI):
ISAI = Valor más alto del inmueble - el límite inferior del rango x factor de aplicación sobre el excedente del límite inferior + la cuota fija
Al igual que el ISR tendrás que consultar las tablas del ISAI, las puedes encontrar en la Secretaría de Finanzas de tu estado o bien pidiéndoselas a un notario, recuerda que estas tablas cambian cada año y su valor varía en los distintos estados de la República Mexicana. Cuando las tengas sigue los siguientes pasos:
- Toma el valor más alto entre el precio de la compraventa, el avalúo catastral y el comercial y ubícalo en la tabla.
- Resta el límite inferior del rango al precio más alto del inmueble.
- Multiplica el resultado por el factor de aplicación sobre el excedente del límite inferior.
- Al resultado anterior súmale la cuota fija y el resultado será el ISAI.
Conocer estos cálculos te permite conocer con mayor seguridad la cantidad que necesitan tus clientes para cubrirlos, ya que en muchas ocasiones las personas desconocen que deben desembolsar más capital del que tenían previsto, recuerda que las tablas cambian y pueden variar por lo que cuando realices los cálculos siempre busca las actuales y no olvides decirle a tus clientes que les estás dando un valor aproximado, el valor total deberá siempre dárselos el notario.
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