La hipoteca inversa es un producto financiero que llegó a la Ciudad de México en 2016 y un año después al Estado de México. Este producto permite que las personas de la tercera edad accedan a capital a través de la garantía de un inmueble a su nombre sin perder su titularidad. Sin embargo dicha garantía sólo es ejecutable hasta el fallecimiento del adulto mayor, por lo que este puede seguir haciendo uso del inmueble durante toda su vida, ya sea que la utilice como vivienda o para arrendamiento. Te compartimos todo lo que tienes que saber de las hipotecas inversas.
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La hipoteca a la inversa también es conocida como hipoteca pensionaria y es una forma en que las personas mayores pueden obtener liquidez para enfrentar los gastos diarios. Cuando estos fallecen, sus herederos deberán decidir entre pagar la deuda para quedarse con el inmueble o bien, que se ejecute la garantía y en caso de haber remanente recibirlo.
Para que la banca comercial pueda ofrecer hipotecas a la inversa es necesario que cuenten con áreas especializadas en rentas vitalicias así como un marco regulatorio, esto para estimar los riesgos de longevidad de los clientes. El artículo 2932 bis del Código Civil de la Ciudad de México establece la creación de un fideicomiso en el que la institución financiera acreditante actuará como fideicomitente y como fideicomisario, la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México.
El fideicomiso se realiza con la intención de que este producto sea confiable y tenga mayor penetración en la población objetivo. Aunque el fideicomiso es opcional y será decisión del cliente, también existe un dictamen que cuenta con otros términos del contrato.
Dentro de la reglamentación para este producto están las tasas de interés, las cuales son limitadas y sé estable que estas deberán ser menores o iguales al promedio de las tasas de interés de las instituciones financieras hipotecarias tradicionales y la tasa interbancaria de equilibrio (TIIE).
Por otra parte, el monto pactado no podrá ser inferior al 70% del valor del inmueble. Este porcentaje dependerá de la edad del solicitante así como de su beneficiario, de las tasas de interés esperadas y del acuerdo al que se llegue.
El capital prestado se puede disponer de tres formas que son:
- Una sola exhibición
- Abriendo una línea de crédito
- Pagos periódicos (temporales o vitalicios)
Aunque la hipoteca inversa es un producto financiero que puede ayudar a mejorar la liquidez de los adultos mayores y proveerles una mejor calidad de vid, hay que considerar que esta mensualidad es mínima y dependerá del valor de la vivienda, por lo que solamente alcanzará a solventar gastos básicos durante unos 15 o 20 años, sin considerar gastos médicos, inflación o gastos de emergencia.
Como bróker hipotecario debes tener total conocimiento de todos los productos hipotecarios del mercado con la intención de diversificar tu portafolio. Recuerda que las instituciones financieras renuevan sus productos y cambian sus requisitos constantemente, por lo que la capacitación constante debe ser un constante en tu vida profesional.
