En la edición anterior del blog, te hablamos sobre la Ley de Extinción de Dominio y como esta puede originar una perdida para tus clientes. En esta ocasión abordaremos el tema en caso de que el proceso demuestre que no correspondía la extinción de dominio, pero el bien en cuestión se vendió anticipadamente. Te compartimos las acciones que pueden realizar tus clientes para proteger sus bienes inmuebles ante este tipo de situaciones.
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En el artículo 229 de la Ley de Extinción de Dominio se establece que: Los Bienes en proceso de extinción de dominio podrán disponerse de forma anticipada a favor de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, de la Fiscalía General de la República, así como de los gobiernos de las Entidades Federativas y municipios, según lo determine el Gabinete Social de la Presidencia de la República o, en el ámbito local, la autoridad que corresponda, para que se destinen al servicio público, los utilicen en programas sociales u otras políticas públicas prioritarias. Lo anterior, de conformidad con las disposiciones aplicables.
Qué hacer si el gobierno demanda la extinción de propiedad
La clave para evitar caer en la extinción de dominio se encuentra en el artículo 15, donde se menciona que se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los bienes, siempre y cuando se acrediten los siguientes requisitos:
1. Contar con un documento ante un fedatario público en el que se acredite la adquisición del bien se ejecutó antes del hecho ilícito. Esto puede ser un problema para las personas que no cuentan con las escrituras y el título de propiedad a su nombre, ejemplo de esto puede ser que la propiedad está intestada, pero rentan la propiedad sin haber iniciado un juicio.
2. Estar al corriente con todos los pagos del inmueble, impuestos y contribuciones causados por hechos jurídicos en los cuales se funde su Buena Fe o Título de propiedad. En México existen muchas propiedades sin regularizar debido a que los dueños no quieren o no cuentan con el capital necesario para regularizar la propiedad.
3. Comprobar que el inmueble fue adquirido de forma lícita y en caso de posesión, que esta se haya ejercido de forma continua, pública y pacífica. Esto se puede verificar mostrando las escrituras públicas del inmueble en donde se establezca que nombre del dueño.
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4. Revisando la autenticidad del contrato con el que se pretenda demostrar su justo título. Las escrituras públicas son el medio idóneo para demostrar la autenticidad.
5. Demostrando que la persona tuvo un impedimento real para conocer que el bien fue usado para cometer un acto ilícito. En otras palabras, se tiene que demostrar que el dueño fue impedido de saber lo que pasaba en su propiedad.
6. Dando aviso oportuno a la autoridad competente por cualquier medio que deje constancia de la actividad ilícita en cuestión, antes de la investigación efectuada por la autoridad. Es decir, que el dueño se exponga y presente una denuncia ante las autoridades antes de que estas conozcan o vinculen la propiedad con el delito.
La mejor forma de proteger a tus clientes de arrendamiento es haciéndoles saber que pueden perder su propiedad por actos de sus inquilinos. Sugiéreles que regularicen la vivienda y en caso de ser necesario inicien los juicios sucesorios correspondientes.
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